Til bestyrelsen

I anledning af bestyrelsens seneste oplysning om, at hjertestarteren forventes opsat i september 2026, fastholdes min indsigelse af 27. februar 2026. Indsigelsen omfattede både forslaget om opsætning og drift af hjertestarter samt den tilhørende budgetpost på 8.000 kr.

Beslutningsgrundlaget

Budgettet for 2026 blev vedtaget med en budgetpost på 8.000 kr. til hjertestarter. Det fremgår imidlertid samtidig af generalforsamlingsreferatet, at punkt 13 om hjertestarter udgik, og at der derfor ikke blev taget stilling til den fremsatte indsigelse.

Der foreligger således ikke efter referatet en særskilt generalforsamlingsbeslutning om etablering og drift af hjertestarteren.

Det centrale spørgsmål er derfor, om budgetposten alene var en økonomisk bevilling, eller om bestyrelsen mener, at den også indebar en beslutning om selve etableringen.

Hjemmel og kompetence

Efter vedtægternes § 8.1 er generalforsamlingen Ejerlaugets højeste myndighed. Bestyrelsens kompetence følger bl.a. af § 12, mens § 12.8 giver adgang til forbrug til “generel drift”.

Det ønskes derfor oplyst, om bestyrelsen mener, at etablering af et nyt anlæg med efterfølgende drifts-, vedligeholdelses-, ansvars- og forsikringsforpligtelser er omfattet af denne kompetence.

Jeg er samtidig bekendt med § 3.3 om varetagelse af medlemmernes fælles interesser “i enhver henseende”. Hvis denne bestemmelse påberåbes som hjemmel for hjertestarteren, bedes bestyrelsen redegøre for, hvordan den bestemmelse efter bestyrelsens opfattelse giver adgang til etableringen, når den sammenholdes med § 3.1, § 3.4, § 8.1 og § 12.

Det tinglyste grundlag knytter Ejerlaugets medlems- og bidragsforpligtelser til et konkret fællesformål med bl.a. veje, stier, legeplads, fællesarealer samt vand- og kloakforhold. Det bør derfor også oplyses, hvilket grundlag bestyrelsen mener giver Ejerlauget adgang til at finansiere og drive et nyt trygheds- og sundhedsanlæg som en hjertestarter.

Endelig ønskes det oplyst, hvilket grundlag der er for placering af Ejerlaugets installation på Kollegiehavens Garageanlæg a.m.b.a.’s bygning, herunder hvem der ejer, vedligeholder, forsikrer og bærer ansvaret for installationen, og om der foreligger en skriftlig aftale med Garageanlægget.

Anmodning om information om hvilken hjemmel og beslutningskompetence bestyrelsen påberåber sig til at gennemføre etableringen

Bestyrelsen bedes derfor konkret oplyse:

1. Om den vedtagne budgetpost på 8.000 kr. efter bestyrelsens opfattelse også udgør beslutning om selve etableringen.

2. Hvis ja, hvordan dette forholder sig til, at punkt 13 udgik uden behandling af den fremsatte indsigelse.

3. Hvis nej, hvilken konkret generalforsamlingsbeslutning eller hvilken vedtægtsmæssig hjemmel bestyrelsen mener giver adgang til at gennemføre etableringen.

4. Hvilken bestemmelse eller hvilket grundlag i de tinglyste deklarationer og det øvrige tinglyste grundlag for Ejerlauget mener bestyrelsen giver hjemmel og beslutningskompetence til at etablere og finansiere en hjertestarter, og hvordan dette efter bestyrelsens opfattelse forholder sig til de formål, fællesanlæg og forpligtelser, der er fastlagt i det tinglyste grundlag.

5. Hvis § 3.3 eller § 12.8 påberåbes, hvordan mener bestyrelsen da, at disse bestemmelser – sammenholdt med det tinglyste grundlag og § 8.1 om generalforsamlingen som Ejerlaugets højeste myndighed – giver den fornødne kompetence til selve etableringen.

6. Om der foreligger den nødvendige skriftlige aftale med Garageanlægget om placering, ejerskab, ansvar, vedligeholdelse og forsikring.

Min tidligere indsigelse af 27. februar 2026 fastholdes i sin helhed. En gennemførelse af installationen ændrer ikke på, at der er rejst indsigelse mod hjemmel, kompetence og beslutningsgrundlag.

Jeg anmoder om, at bestyrelsens redegørelse offentliggøres, således at medlemmerne kan forholde sig til det grundlag, som bestyrelsen lægger til grund for etableringen.

OLE (24)

Hej Lars og Jannik, jeg er enig i ambitionen om at et regelsæt skal have karakter af en brugsanvisning til deklarationen, som kan sikre en ensartet, gennemsigtig og praktisk administration.
Tak for jeres hjælp.

Mvh
Frederik

Til Jannik Kofoed m.fl.
Da jeg tiltrådte som kasserer i 2019, havde jeg stort set intet kendskab til hvad standard var. Jeg var derfor nødt til at “gøre som vi plejer”. Dette fik jeg forklaret af bl.a Hans Løbger og Hans Otto Iversen, som havde en tæring i sit vandrør.
“Hvis der skal lukkes for vandet i strengen, så er det Ejerlaugets ansvar”, var den besked jeg fik.
Det lød meget rimeligt i mine ører og det har været mit udgangspunkt siden da.
Da vi alle skulle have installeret vandmålere til Fjernaflæsning af forbrug, var oplægget fra Vandforsyningen, at stophanerne på begge sider af vandmåleren skulle kontrolleres og være funktionsduelige. Hvis ikke de virkede skulle de udskiftes. Jeg tilbød at stå for kontrollen efter jeg var trådt ud af bestyrelsen i sommeren 2021.
Jeg benyttede samme konklusion som nævnt ovenfor, og der var et antal stophaner udenfor vandmåleren, der blev skiftet på Ejerlaugets regning.

Den tinglyste deklaration om den fælles vandledning er bindende for såvel Ejerlauget som de enkelte ejere. Deklarationen fastlægger de rettigheder og forpligtelser, der gælder for den fælles vandledning, og udgør det retlige grundlag for administrationen. Det følger heraf, at den praktiske administration skal være en gennemførelse af deklarationen – ikke en selvstændig fastlæggelse af medlemmernes rettigheder og pligter.

Hverken bestyrelsen eller generalforsamlingen kan etablere en administrativ praksis, som fraviger den retstilstand, der følger af deklarationen. Administrative hensyn eller en mangeårig praksis kan ikke i sig selv ændre eller udvide de rettigheder og forpligtelser, der følger af den tinglyste servitut.

Hvis der opstår tvivl om forståelsen af deklarationen, bør administrationen derfor ske med særlig omhu. Af hensyn til medlemmernes retssikkerhed og en ensartet administration anbefales det, at Ejerlauget vedtager et skriftligt administrativt regelsæt, som beskriver, hvordan deklarationen administreres i praksis.

Et sådant regelsæt bør tage udgangspunkt i deklarationens ordlyd, dens formål og de tilhørende tinglyste bilag og som minimum beskrive:
• hvilke ledningsdele der er omfattet af den fælles vedligeholdelsespligt,
• hvilke installationer der er den enkelte ejers ansvar,
• hvordan reparationer rekvireres, godkendes og dokumenteres,
• hvordan fælles og individuelle udgifter fordeles,
• hvordan eventuelle reserve- eller vedligeholdelsesfonde administreres,
• hvordan tvivlsspørgsmål behandles og afgøres,
• hvordan medlemmer orienteres om beslutninger og regnskaber.

Retningslinjerne bør vedtages af generalforsamlingen og være tilgængelige for alle medlemmer. De skal have karakter af en administrativ vejledning og kan ikke udvide eller indskrænke de rettigheder og forpligtelser, som følger af den tinglyste deklaration. Eventuelle ændringer af deklarationens indhold kan alene ske efter de regler, der gælder for ændring af tinglyste servitutter.

Retssikkerhed og hjemmel

Ejerlaugets administration bør til enhver tid ske inden for rammerne af den tinglyste deklaration og Ejerlaugets vedtægter. Hvis der opstår tvivl om, hvorvidt en administrativ praksis har tilstrækkelig hjemmel, bør spørgsmålet afklares, inden praksis lægges til grund.

Ethvert medlem er berettiget til at gøre indsigelse mod beslutninger eller administrativ praksis, som efter medlemmets opfattelse ikke har hjemmel i den tinglyste deklaration eller i Ejerlaugets vedtægter. En sådan adgang til at gøre indsigelse er en naturlig del af medlemmernes retssikkerhed og bidrager til, at Ejerlaugets administration til enhver tid hviler på et korrekt, gennemsigtigt og lovligt grundlag.

God foreningsskik

En klar og gennemsigtig administration er i alles interesse. Ved at basere den praktiske administration på et vedtaget regelsæt, som respekterer den tinglyste deklaration og vedtægterne, skabes et fælles grundlag for ensartede beslutninger, forudsigelig økonomi og lige behandling af alle medlemmer. Det mindsker risikoen for tvister og styrker tilliden til Ejerlaugets administration.

Bestyrelsen og hvervet

Bestyrelsen har ansvaret for at administrere Ejerlaugets forhold inden for de retlige rammer, som følger af vedtægterne, den tinglyste deklaration og lovgivningen. Hvis bestyrelsen vurderer, at disse rammer giver anledning til væsentlige praktiske eller retlige problemer, bør den forelægge et sagligt begrundet forslag for generalforsamlingen.

Formålet med disse principper er ikke at begrænse Ejerlaugets muligheder for en hensigtsmæssig administration, men at sikre, at administrationen til enhver tid sker på et klart, gennemsigtigt og lovligt grundlag til gavn for alle medlemmer.

Kan en bestyrelse ikke påtage sig administrationen af 3-5 fakturaer årligt inden for det gældende retlige grundlag, må den overveje, om opgaven bør overlades til andre.

Afslutningsvis kan det konstateres, at det ikke kræver Nobelprisen i økonomi at administrere deklarationen og udarbejde et simpelt udgiftsregnskab for et yderst begrænset antal fakturaer.

OLE (24)